Come funziona il calcolo dell'estinzione parziale del mutuo: la guida definitiva

Calcolare un'estinzione parziale significa stimare come cambia il mutuo dopo un versamento extra: quanto si riduce la rata o quanti mesi si risparmiano, e soprattutto quanti interessi non verranno più pagati. Il calcolo è semplice se si conoscono pochi dati e le formule dell'ammortamento alla francese.

Il risultato serve a decidere se versare, quanto versare e quale opzione scegliere tra riduzione della rata e riduzione della durata.

Prima di iniziare, recupera dal piano di ammortamento o dall'home banking queste informazioni: il debito residuo (capitale ancora da restituire, non la somma delle rate), il TAN applicato al mutuo, il numero di rate ancora da pagare e la loro periodicità (di solito mensile) e l'importo extra che vuoi versare.

Controlla anche nel contratto se ci sono penali, spese di gestione della pratica o un importo minimo per i rimborsi parziali. Per i mutui casa stipulati da persone fisiche dal 2 febbraio 2007 la penale non è dovuta.

Passo 1: calcola la rata attuale e gli interessi futuri

Converti il TAN in tasso mensile: i = TAN / 12. Con un TAN del 3% il tasso mensile è 0,25%. La rata si ottiene con R = D × i / (1 − (1 + i)^−n). Con 150.000 € di debito e 240 rate la rata è di circa 831,90 €. Gli interessi futuri sono R × n − D, cioè circa 49.650 €.

Passo 2: sottrai il versamento extra

Il nuovo debito residuo è D − extra. Con un versamento di 20.000 € il debito scende a 130.000 €. Da questo momento gli interessi mensili si calcolano sulla nuova base.

Passo 3a: ricalcola la rata (durata invariata)

Applica di nuovo la formula della rata con il nuovo debito e le stesse 240 rate: la rata scende a circa 721 €. Gli interessi futuri diventano circa 43.030 €, con un risparmio di circa 6.600 €.

Passo 3b: ricalcola la durata (rata invariata)

Mantieni la rata di 831,90 € e calcola i mesi necessari con n = −ln(1 − D × i / R) / ln(1 + i). Il risultato è di circa 199 mesi: il mutuo finisce circa 41 mesi prima. Gli interessi futuri scendono a circa 34.560 €, con un risparmio di circa 15.100 €.

Passo 4: confronta i risultati

Il risparmio di interessi è la differenza tra gli interessi futuri senza versamento e quelli dopo il versamento. Confronta le due opzioni anche in base al tuo bilancio mensile, alla liquidità di riserva e ad altri obiettivi finanziari.

Fare questi calcoli a mano è possibile, ma un calcolatore online elimina gli errori e permette di provare molti scenari in pochi secondi. Con il simulatore SmashMyRate basta muovere quattro cursori: debito residuo, TAN, anni rimanenti e somma extra.

Scegli poi "Riduci la durata" o "Riduci la rata": il simulatore mostra subito gli interessi risparmiati, la nuova rata o il nuovo numero di mesi e un grafico che confronta il prima e il dopo. Puoi cambiare valuta e lingua senza alterare i calcoli.

Consigli per ottenere stime affidabili

Usa il debito residuo aggiornato all'ultima rata pagata, non l'importo iniziale del mutuo. Inserisci il TAN e non il TAEG, che include anche spese e assicurazioni. Per i mutui a tasso variabile considera più scenari di tasso, perché il risparmio reale dipenderà dall'andamento futuro.

L'errore più frequente è confondere debito residuo e somma delle rate rimanenti: la seconda include gli interessi futuri e porta a risultati sbagliati. Un altro errore è ignorare il momento del versamento, che conta molto: prima avviene, maggiore è il risparmio.

Infine, non svuotare tutta la liquidità per estinguere il mutuo: tieni da parte un fondo per le emergenze e verifica sempre con la banca il nuovo piano di ammortamento prima di confermare l'operazione. I risultati di un simulatore sono stime e non sostituiscono il conteggio ufficiale della banca.

Dove trovo il debito residuo del mio mutuo?

Nel piano di ammortamento allegato al contratto, nell'home banking o richiedendo alla banca un conteggio aggiornato.

Devo usare il TAN o il TAEG?

Per calcolare rata e interessi si usa il TAN. Il TAEG serve a confrontare il costo complessivo di offerte diverse.

Il calcolatore sostituisce il conteggio della banca?

No. Fornisce una stima affidabile per decidere, ma l'importo esatto va sempre confermato dalla banca.