Penali di estinzione anticipata del mutuo: cosa dice la legge in Italia

La penale di estinzione anticipata è un compenso che la banca chiedeva quando il cliente restituiva il mutuo prima della scadenza, in tutto o in parte. Serviva a compensare la banca per gli interessi che non avrebbe più incassato ed era calcolata di solito come percentuale del capitale rimborsato.

Per molti anni questa penale ha reso meno conveniente estinguere o cambiare mutuo. La situazione è cambiata profondamente nel 2007.

Il decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, noto come decreto Bersani, convertito dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, ha introdotto il divieto di penali per l'estinzione anticipata di alcuni mutui. Oggi la regola si trova nell'articolo 120-ter del Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993).

La norma stabilisce che è nullo qualsiasi patto o clausola che preveda una penale per l'estinzione anticipata, totale o parziale, dei mutui stipulati per l'acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.

Quali mutui sono coperti

Il divieto si applica ai contratti stipulati o accollati a seguito di frazionamento dal 2 febbraio 2007, quando il mutuatario è una persona fisica e il finanziamento serve ad acquistare o ristrutturare un immobile a uso abitativo, come la prima casa, oppure un immobile per la propria attività economica o professionale.

Per la prima casa, quindi, non è prevista alcuna penale: puoi versare somme extra o chiudere il mutuo quando vuoi. La tutela però non riguarda solo la prima casa, ma tutti gli immobili abitativi acquistati o ristrutturati da persone fisiche.

Quali mutui restano esclusi

Il divieto non copre, ad esempio, i mutui concessi a società o ad altre persone giuridiche e i finanziamenti con finalità diverse da quelle indicate dalla norma. In questi casi la penale può essere prevista dal contratto e conviene leggerlo con attenzione.

Per i mutui casa stipulati prima del 2 febbraio 2007 la legge ha previsto una rinegoziazione delle penali. L'accordo del 2 maggio 2007 tra l'Associazione Bancaria Italiana e le associazioni dei consumatori ha fissato penali massime ridotte, differenziate in base al tipo di tasso e alla data di stipula, e la loro azzeramento in alcuni casi.

Se hai un mutuo di quel periodo, chiedi alla banca quale penale si applica al tuo contratto e verifica che rispetti le soglie dell'accordo.

Lo stesso pacchetto di norme ha reso gratuita la surroga, cioè il trasferimento del mutuo a un'altra banca con condizioni migliori (oggi art. 120-quater del Testo Unico Bancario). Il cliente non paga penali, spese di istruttoria o notarili per il trasferimento: è un'alternativa all'estinzione quando il tasso di mercato è più basso di quello del proprio mutuo.

Di solito basta una richiesta scritta alla filiale o tramite home banking, indicando l'importo da versare e l'opzione scelta: riduzione della rata o della durata. Alcune banche prevedono che il rimborso coincida con la scadenza di una rata o un importo minimo, quindi controlla il contratto.

Chiedi sempre il conteggio estintivo e il nuovo piano di ammortamento. Se la banca richiede una penale su un mutuo coperto dalla legge Bersani, puoi contestarla per iscritto e, in caso di mancata risposta soddisfacente, rivolgerti all'Arbitro Bancario Finanziario.

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Per la prima casa si paga la penale di estinzione anticipata?

No, se il mutuo è stato stipulato da una persona fisica dal 2 febbraio 2007: la penale è vietata e un'eventuale clausola è nulla.

Il divieto vale anche per l'estinzione parziale?

Sì, l'art. 120-ter del Testo Unico Bancario riguarda sia l'estinzione totale sia quella parziale.

A chi posso rivolgermi se la banca chiede una penale non dovuta?

Prima alla banca con un reclamo scritto, poi eventualmente all'Arbitro Bancario Finanziario.