Conviene ridurre la rata o la durata del mutuo in un'estinzione parziale?

L'estinzione parziale (o rimborso anticipato parziale) consiste nel versare alla banca una somma extra, oltre alle rate ordinarie, per ridurre il debito residuo del mutuo. Il capitale versato viene sottratto subito dal debito e, da quel momento, gli interessi si calcolano su una base più bassa.

Dopo il versamento la banca chiede quasi sempre di scegliere tra due strade: mantenere la stessa rata e accorciare il piano (riduzione della durata) oppure mantenere la stessa scadenza e abbassare la rata mensile (riduzione della rata). Le due opzioni hanno effetti molto diversi sul costo totale del finanziamento.

In Italia la grande maggioranza dei mutui usa l'ammortamento alla francese: la rata è costante, ma la sua composizione cambia nel tempo. All'inizio la rata è formata soprattutto da interessi, mentre la quota di capitale cresce mese dopo mese.

La rata si calcola con la formula R = D × i / (1 − (1 + i)^−n), dove D è il debito residuo, i il tasso mensile (TAN diviso 12) e n il numero di rate rimanenti. Ogni mese gli interessi sono pari al debito residuo moltiplicato per il tasso mensile: per questo ogni euro di capitale rimborsato in anticipo smette subito di generare interessi.

Perché i primi anni contano di più

Poiché nei primi anni il debito è più alto, anche gli interessi lo sono. Un'estinzione parziale fatta presto elimina capitale che avrebbe generato interessi per molti anni; la stessa somma versata verso la fine del mutuo produce un risparmio molto più piccolo.

Opzione 1: ridurre la durata

Mantenendo invariata la rata, la parte destinata al capitale diventa più grande, perché gli interessi sono calcolati su un debito minore. Il debito scende più velocemente e il mutuo si chiude prima. Il numero di mesi necessari si ricava da n = −ln(1 − D × i / R) / ln(1 + i).

Opzione 2: ridurre la rata

Mantenendo invariata la scadenza, la banca ricalcola la rata con la stessa formula ma con un debito residuo più basso. La rata scende, ma il capitale viene rimborsato allo stesso ritmo di prima in proporzione: gli interessi continuano a maturare per tutti gli anni rimanenti.

Un esempio con i numeri

Prendiamo un debito residuo di 150.000 € al TAN fisso del 3% con 20 anni (240 rate) ancora da pagare. La rata è di circa 831,90 € e gli interessi futuri ammontano a circa 49.650 €. Ipotizziamo un versamento extra di 20.000 €.

Riducendo la rata, il debito di 130.000 € viene ripartito sulle stesse 240 rate: la nuova rata scende a circa 721 € al mese e gli interessi totali diventano circa 43.030 €, con un risparmio di circa 6.600 €.

Riducendo la durata, la rata resta di 831,90 € e il mutuo si chiude in 199 mesi invece di 240, cioè circa 3 anni e 5 mesi prima. Gli interessi totali scendono a circa 34.560 €, con un risparmio di circa 15.100 €: più del doppio rispetto all'altra opzione.

Ridurre la durata è la scelta più efficiente dal punto di vista degli interessi, ma non è sempre la migliore per ogni famiglia. Ridurre la rata può essere sensato se il bilancio mensile è stretto, se si prevede un calo del reddito, se si vuole costruire un fondo di emergenza o se si preferisce investire la differenza mensile.

Conta anche la sostenibilità: una rata più bassa riduce il rischio di difficoltà nei pagamenti. È una scelta di flessibilità, che si paga con un costo complessivo più alto.

Prima di scegliere, confronta il tasso del mutuo con il rendimento netto che potresti ottenere investendo la stessa somma e con il costo di eventuali altri debiti. Se hai prestiti più cari, come credito al consumo o carte revolving, di solito conviene estinguere prima quelli.

Verifica che ti resti una riserva di liquidità per gli imprevisti: il denaro versato nel mutuo non si può recuperare facilmente. Considera anche l'eventuale detrazione fiscale sugli interessi del mutuo prima casa, che riduce in parte il beneficio dell'estinzione, e chiedi alla banca un piano di ammortamento aggiornato per entrambe le opzioni.

Per vedere subito la differenza sul tuo caso, inserisci debito residuo, tasso, anni rimanenti e somma extra nel simulatore SmashMyRate e passa da "Riduci la durata" a "Riduci la rata": il confronto sugli interessi risparmiati appare in tempo reale.

Ridurre la durata fa sempre risparmiare di più?

A parità di somma versata e di tasso, sì: mantenere la rata alta rimborsa il capitale più rapidamente e riduce gli interessi totali più della riduzione della rata.

Posso cambiare idea dopo aver scelto?

Dipende dalla banca. Con un nuovo versamento extra puoi in genere scegliere di nuovo l'opzione, ma è bene verificare le condizioni del contratto.

Il calcolo vale anche per i mutui a tasso variabile?

Il principio è lo stesso, ma il risparmio esatto dipende dall'andamento futuro del tasso, quindi le cifre sono stime.