Rate senken oder Laufzeit verkürzen: Was lohnt sich nach einer Sondertilgung?

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung an die Bank, die über die regulären Raten hinausgeht und die Restschuld des Immobilienkredits verringert. Der Betrag wird sofort von der Restschuld abgezogen, und ab diesem Zeitpunkt werden Zinsen nur noch auf die niedrigere Summe berechnet.

Danach gibt es meist zwei Möglichkeiten: Die Rate bleibt gleich und das Darlehen ist früher abbezahlt (Laufzeitverkürzung), oder die Laufzeit bleibt gleich und die monatliche Rate sinkt (Ratensenkung). Beide Varianten wirken sich sehr unterschiedlich auf die Gesamtkosten aus.

Die meisten Baufinanzierungen in Deutschland sind Annuitätendarlehen: Die Rate bleibt konstant, ihre Zusammensetzung ändert sich aber. Anfangs besteht sie überwiegend aus Zinsen, während der Tilgungsanteil Monat für Monat wächst.

Die Rate ergibt sich aus der Formel A = S × i / (1 − (1 + i)^−n), wobei S die Restschuld, i der Monatszins (Jahreszins geteilt durch 12) und n die Anzahl der verbleibenden Raten ist. Jeden Monat entsprechen die Zinsen der Restschuld multipliziert mit dem Monatszins: Jeder vorzeitig getilgte Euro erzeugt daher sofort keine Zinsen mehr.

Warum die ersten Jahre am wichtigsten sind

Da die Restschuld in den ersten Jahren am höchsten ist, sind es auch die Zinsen. Eine frühe Sondertilgung beseitigt Kapital, das sonst viele Jahre Zinsen verursacht hätte; derselbe Betrag kurz vor Ende spart deutlich weniger.

Variante 1: Laufzeit verkürzen

Bleibt die Rate gleich, steigt der Tilgungsanteil, weil die Zinsen auf eine kleinere Restschuld berechnet werden. Die Schuld sinkt schneller und das Darlehen endet früher. Die benötigten Monate ergeben sich aus n = −ln(1 − S × i / A) / ln(1 + i).

Variante 2: Rate senken

Bleibt das Laufzeitende gleich, berechnet die Bank die Rate mit derselben Formel, aber geringerer Restschuld neu. Die Rate sinkt, die Tilgung verläuft jedoch proportional im gleichen Tempo wie zuvor: Zinsen fallen weiterhin über alle verbleibenden Jahre an.

Ein Rechenbeispiel

Nehmen wir eine Restschuld von 150.000 € zu einem festen Sollzins von 3 % mit 20 Jahren (240 Raten) Restlaufzeit. Die Rate beträgt rund 831,90 €, die künftigen Zinsen rund 49.650 €. Angenommen wird eine Sondertilgung von 20.000 €.

Bei einer Ratensenkung verteilen sich die verbleibenden 130.000 € auf dieselben 240 Raten: Die neue Rate sinkt auf rund 721 €, die Gesamtzinsen auf rund 43.030 €. Ersparnis: rund 6.600 €.

Bei einer Laufzeitverkürzung bleibt die Rate bei 831,90 € und das Darlehen endet nach 199 statt 240 Monaten, also rund 3 Jahre und 5 Monate früher. Die Gesamtzinsen sinken auf rund 34.560 €, eine Ersparnis von rund 15.100 €: mehr als doppelt so viel.

Die Laufzeitverkürzung ist bei den Zinsen am effizientesten, aber nicht für jeden Haushalt die beste Wahl. Eine Ratensenkung kann sinnvoll sein, wenn das Monatsbudget knapp ist, ein Einkommensrückgang absehbar ist, Sie einen Notgroschen aufbauen oder die monatliche Differenz anlegen möchten.

Auch die Belastbarkeit zählt: Eine niedrigere Rate verringert das Risiko von Zahlungsschwierigkeiten. Diese Flexibilität bezahlen Sie mit höheren Gesamtkosten.

Vergleichen Sie vorab den Darlehenszins mit der Nettorendite, die Sie mit demselben Betrag erzielen könnten, und mit den Kosten anderer Schulden. Teurere Kredite wie Konsumentenkredite oder Dispo sollten Sie in der Regel zuerst tilgen.

Behalten Sie eine Liquiditätsreserve: Geld, das in die Baufinanzierung fließt, bekommen Sie nicht einfach zurück. Prüfen Sie, ob Ihr Vertrag Sondertilgungen erlaubt und in welcher Höhe, und lassen Sie sich von der Bank einen neuen Tilgungsplan für beide Varianten geben.

Um den Unterschied für Ihren Fall zu sehen, geben Sie Restschuld, Zins, Restlaufzeit und Sonderzahlung im SmashMyRate-Rechner ein und wechseln Sie zwischen „Laufzeit verkürzen“ und „Rate senken“: Die Zinsersparnis wird sofort angezeigt.

Spart eine kürzere Laufzeit immer mehr?

Bei gleichem Betrag und gleichem Zins ja: Eine hohe Rate tilgt schneller und senkt die Gesamtzinsen stärker als eine Ratensenkung.

Kann ich mich später umentscheiden?

Das hängt von der Bank ab. Bei einer weiteren Sondertilgung ist oft eine neue Wahl möglich; prüfen Sie den Vertrag.

Gilt die Rechnung auch für variable Darlehen?

Das Prinzip ist gleich, die genaue Ersparnis hängt aber von der künftigen Zinsentwicklung ab; die Zahlen sind daher Schätzungen.