Vorfälligkeitsentschädigung bei der Baufinanzierung: Was das Gesetz in Deutschland sagt

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Ausgleich, den die Bank verlangen kann, wenn Sie ein Immobiliendarlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig ganz oder teilweise zurückzahlen. Sie deckt den Zinsschaden, der der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht.

Anders als in manchen Ländern gibt es in Deutschland kein allgemeines Recht, ein Festzinsdarlehen jederzeit vorzeitig zu tilgen. Entscheidend sind die gesetzlichen Kündigungsrechte und der Darlehensvertrag.

Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen regelt § 500 Abs. 2 BGB, dass eine vorzeitige Erfüllung während einer Sollzinsbindung nur möglich ist, wenn der Darlehensnehmer ein berechtigtes Interesse hat. § 490 Abs. 2 BGB erlaubt bei berechtigtem Interesse die Kündigung nach sechs Monaten ab Auszahlung, etwa beim Verkauf der Immobilie, verpflichtet dann aber zur Vorfälligkeitsentschädigung.

§ 502 BGB legt fest, dass die Entschädigung angemessen sein und sich am unmittelbar entstandenen Schaden orientieren muss. Die Bank berechnet sie üblicherweise nach der Aktiv-Passiv- oder Aktiv-Aktiv-Methode unter Berücksichtigung ersparter Verwaltungs- und Risikokosten.

Kündigung nach zehn Jahren ohne Entschädigung

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Festzinsdarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an.

Variable Darlehen

Darlehen mit veränderlichem Zinssatz können nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Wann keine Entschädigung verlangt werden darf

Nach § 502 Abs. 2 BGB ist die Entschädigung unter anderem ausgeschlossen, wenn die Rückzahlung aus Mitteln einer Versicherung erfolgt, die aufgrund einer entsprechenden Verpflichtung im Darlehensvertrag abgeschlossen wurde, oder wenn im Vertrag die Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind.

Ein Recht auf kostenlose Sondertilgung besteht nur, wenn es vertraglich vereinbart ist. Viele Banken erlauben jährlich Sondertilgungen von 5 % oder 10 % des ursprünglichen Darlehensbetrags. Innerhalb dieses Rahmens zahlen Sie keine Entschädigung, und nicht genutzte Beträge verfallen meist am Jahresende.

Achten Sie schon beim Abschluss auf ein ausreichendes Sondertilgungsrecht; es kann einen leicht höheren Zins wert sein.

Läuft die Zinsbindung aus, können Sie das Restdarlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung vollständig zurückzahlen oder zu einer anderen Bank wechseln. Mit einem Forward-Darlehen lässt sich der Anschlusszins bis zu einigen Jahren im Voraus sichern. Wer eine größere Summe tilgen möchte, plant die Zahlung daher oft auf das Ende der Zinsbindung, um Kosten zu vermeiden und die volle Zinsersparnis zu erzielen.

Melden Sie eine Sondertilgung schriftlich oder im Online-Banking an und geben Sie an, ob die Rate sinken oder die Laufzeit kürzer werden soll; bei vielen Verträgen ist die Laufzeitverkürzung Standard.

Bei einer vorzeitigen Gesamtrückzahlung lassen Sie sich die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung schriftlich geben und von einer Verbraucherzentrale prüfen. Bei Streit können Sie sich an die Schlichtungsstelle Ihres Bankenverbands (Ombudsmann) oder an die Schlichtungsstelle der Deutschen Bundesbank wenden.

Nutzen Sie vorab den SmashMyRate-Rechner, um die Zinsersparnis beider Varianten abzuschätzen und mit einer möglichen Entschädigung zu vergleichen.

Muss ich bei einer Sondertilgung immer zahlen?

Nein. Vertraglich vereinbarte Sondertilgungen sind kostenfrei; eine Entschädigung betrifft vorzeitige Rückzahlungen darüber hinaus während der Zinsbindung.

Wann kann ich ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen?

Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist (§ 489 BGB) oder bei variablen Darlehen mit drei Monaten Frist.

Wer hilft bei Streit über die Höhe?

Verbraucherzentralen prüfen die Berechnung; bei Streit helfen der Ombudsmann der Banken oder die Schlichtungsstelle der Bundesbank.