Cómo calcular la amortización anticipada parcial de la hipoteca: la guía definitiva

Calcular una amortización parcial significa estimar cómo cambia la hipoteca tras un pago extra: cuánto baja la cuota o cuántos meses se ahorran y, sobre todo, cuántos intereses dejarás de pagar. El cálculo es sencillo si conoces unos pocos datos y las fórmulas del sistema francés.

El resultado sirve para decidir si amortizar, cuánto aportar y qué opción elegir entre reducir la cuota y reducir el plazo.

Antes de empezar, busca en el cuadro de amortización o en la banca online: el capital pendiente (lo que queda por devolver, no la suma de las cuotas), el tipo de interés nominal aplicado, el número de cuotas restantes y su periodicidad (normalmente mensual) y la cantidad extra que quieres aportar.

Revisa también en la escritura la compensación por amortización anticipada, posibles importes mínimos y si la hipoteca es a tipo fijo, variable o mixto.

Paso 1: calcula la cuota actual y los intereses futuros

Convierte el tipo anual en mensual: i = tipo / 12. Con un 3 % el tipo mensual es del 0,25 %. La cuota se obtiene con C = D × i / (1 − (1 + i)^−n). Con 150.000 € y 240 cuotas, la cuota es de unos 831,90 €. Los intereses futuros son C × n − D, unos 49.650 €.

Paso 2: resta la amortización

El nuevo capital pendiente es D − amortización. Con 20.000 € baja a 130.000 €. Desde ese momento los intereses mensuales se calculan sobre la nueva base.

Paso 3a: recalcula la cuota (mismo plazo)

Aplica de nuevo la fórmula con el nuevo capital y las mismas 240 cuotas: la cuota baja a unos 721 €. Los intereses futuros pasan a unos 43.030 €, con un ahorro de unos 6.600 €.

Paso 3b: recalcula el plazo (misma cuota)

Mantén la cuota de 831,90 € y calcula los meses con n = −ln(1 − D × i / C) / ln(1 + i). El resultado es de unos 199 meses: la hipoteca termina unos 41 meses antes. Los intereses futuros bajan a unos 34.560 €, con un ahorro de unos 15.100 €.

Paso 4: compara los resultados

El ahorro en intereses es la diferencia entre los intereses futuros sin amortizar y después de amortizar, menos la posible compensación al banco. Compara ambas opciones según tu presupuesto mensual, tu colchón de ahorro y otros objetivos.

Puedes hacer estos cálculos a mano, pero un simulador online evita errores y permite probar muchos escenarios en segundos. Con el simulador SmashMyRate basta con mover cuatro controles: capital pendiente, tipo de interés, años restantes y cantidad extra.

Después elige "Reducir plazo" o "Reducir cuota": el simulador muestra al instante los intereses ahorrados, la nueva cuota o el nuevo número de meses y un gráfico de antes y después. Puedes cambiar de moneda e idioma sin alterar los cálculos.

Consejos para estimaciones fiables

Usa el capital pendiente tras la última cuota pagada, no el importe inicial. Introduce el tipo nominal (TIN) y no la TAE, que incluye comisiones y gastos. Para hipotecas variables, prueba varios escenarios de euríbor, porque el ahorro real dependerá de su evolución.

El error más frecuente es confundir capital pendiente con la suma de las cuotas restantes: esta incluye los intereses futuros y da resultados erróneos. Otro es ignorar el momento del pago, que importa mucho: cuanto antes amortices, mayor será el ahorro.

Por último, no vacíes todos tus ahorros: guarda un fondo de emergencia y verifica siempre con el banco el nuevo cuadro de amortización antes de confirmar. Los resultados de un simulador son estimaciones y no sustituyen el cálculo oficial del banco.

¿Dónde encuentro el capital pendiente de mi hipoteca?

En el cuadro de amortización, en la banca online o pidiendo un certificado de deuda pendiente al banco.

¿Uso el TIN o la TAE?

Para calcular cuota e intereses se usa el TIN. La TAE sirve para comparar el coste total de distintas ofertas.

¿El simulador sustituye al cálculo del banco?

No. Ofrece una estimación fiable para decidir, pero el importe exacto debe confirmarlo siempre el banco.