Comisión por amortización anticipada de la hipoteca: qué dice la ley en España

La comisión o compensación por amortización anticipada es el importe que el banco puede cobrar cuando devuelves la hipoteca antes de tiempo, total o parcialmente. Sirve para compensar la pérdida financiera que sufre la entidad al dejar de percibir intereses.

Antes de 2019 estas comisiones dependían de varias normas y de cada contrato. Hoy están reguladas de forma unificada para los préstamos a personas físicas con garantía de vivienda.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en vigor desde el 16 de junio de 2019, se aplica a los préstamos concedidos a personas físicas con garantía hipotecaria sobre inmuebles de uso residencial o destinados a adquirir o conservar terrenos o inmuebles.

Su artículo 23 establece que el prestatario puede reembolsar en cualquier momento todo o parte del importe adeudado, con la consiguiente reducción del coste total del préstamo en intereses y costes pendientes. El banco no puede cobrar más compensación que la prevista en esta norma.

Límites en hipotecas a tipo variable

El contrato puede prever una compensación de hasta el 0,25 % del capital amortizado durante los primeros 5 años, o de hasta el 0,15 % durante los primeros 3 años; a partir de entonces no se puede cobrar nada. En ningún caso la compensación puede superar la pérdida financiera del banco.

Límites en hipotecas a tipo fijo

Se puede pactar una compensación de hasta el 2 % del capital amortizado durante los primeros 10 años y de hasta el 1,5 % desde entonces hasta el final, siempre con el límite de la pérdida financiera real. Las hipotecas mixtas aplican el límite del tipo fijo durante el tramo fijo.

La misma ley regula los cambios de tipo variable a fijo. Si durante los tres primeros años se pasa a tipo fijo por subrogación o novación, la compensación máxima es del 0,05 % del capital reembolsado, y después de ese periodo no se puede cobrar compensación. Es una alternativa a amortizar cuando quieres mejorar condiciones.

Para contratos anteriores rigen las comisiones pactadas dentro de los límites de la normativa entonces vigente, como la Ley 41/2007 para hipotecas variables. Revisa tu escritura y, si tienes dudas, pide al banco el detalle de la comisión aplicable.

Basta con pedirlo al banco por escrito o mediante la banca online, indicando la cantidad y si quieres reducir la cuota o el plazo. El contrato puede exigir un preaviso, que no puede superar un mes.

Pide el cálculo de la compensación y el nuevo cuadro de amortización. Si el banco cobra más de lo permitido, presenta una reclamación ante su servicio de atención al cliente y, si no se resuelve, ante el Banco de España.

Antes de pagar, usa el simulador SmashMyRate para estimar los intereses que ahorras con cada opción y compáralos con la posible compensación.

¿Cuánto puede cobrar el banco por amortizar una hipoteca variable?

Como máximo el 0,25 % en los primeros 5 años o el 0,15 % en los primeros 3, según lo pactado, y nada después.

¿La ley cubre la amortización parcial?

Sí, el artículo 23 de la Ley 5/2019 se aplica al reembolso total y parcial.

¿Dónde reclamo si me cobran de más?

Primero al servicio de atención al cliente del banco y después al Banco de España.