¿Conviene reducir la cuota o el plazo de la hipoteca en una amortización parcial?

La amortización anticipada parcial consiste en entregar al banco una cantidad extra, además de las cuotas habituales, para reducir el capital pendiente de la hipoteca. El importe se resta inmediatamente de la deuda y, desde ese momento, los intereses se calculan sobre una base menor.

Tras el pago, el banco suele ofrecer dos opciones: mantener la misma cuota y acortar el préstamo (reducción de plazo) o mantener el mismo vencimiento y bajar la cuota mensual (reducción de cuota). Ambas opciones tienen efectos muy distintos en el coste total de la financiación.

La gran mayoría de las hipotecas en España usa el sistema de amortización francés: la cuota es constante, pero su composición cambia con el tiempo. Al principio la cuota está formada sobre todo por intereses, mientras que la parte de capital crece mes a mes.

La cuota se calcula con la fórmula C = D × i / (1 − (1 + i)^−n), donde D es el capital pendiente, i el tipo mensual (tipo anual dividido entre 12) y n el número de cuotas restantes. Cada mes los intereses equivalen al capital pendiente multiplicado por el tipo mensual: por eso cada euro de capital devuelto por adelantado deja de generar intereses al instante.

Por qué los primeros años cuentan más

Como en los primeros años la deuda es mayor, también lo son los intereses. Una amortización temprana elimina capital que habría generado intereses durante muchos años; la misma cantidad entregada al final de la hipoteca produce un ahorro mucho menor.

Opción 1: reducir el plazo

Si la cuota no cambia, la parte destinada al capital aumenta, porque los intereses se calculan sobre una deuda menor. El capital baja más rápido y la hipoteca termina antes. El número de meses necesarios se obtiene con n = −ln(1 − D × i / C) / ln(1 + i).

Opción 2: reducir la cuota

Si el vencimiento no cambia, el banco recalcula la cuota con la misma fórmula pero con menos capital pendiente. La cuota baja, pero el capital se devuelve al mismo ritmo proporcional que antes: los intereses siguen generándose durante todos los años restantes.

Un ejemplo con números

Tomemos un capital pendiente de 150.000 € a un tipo fijo del 3 % con 20 años (240 cuotas) por pagar. La cuota es de unos 831,90 € y los intereses futuros suman unos 49.650 €. Supongamos una amortización de 20.000 €.

Reduciendo la cuota, los 130.000 € restantes se reparten en las mismas 240 cuotas: la nueva cuota baja a unos 721 € y los intereses totales pasan a unos 43.030 €, con un ahorro de unos 6.600 €.

Reduciendo el plazo, la cuota sigue en 831,90 € y la hipoteca termina en 199 meses en lugar de 240, unos 3 años y 5 meses antes. Los intereses totales bajan a unos 34.560 €, con un ahorro de unos 15.100 €: más del doble que la otra opción.

Reducir el plazo es la opción más eficiente en intereses, pero no siempre la mejor para cada familia. Reducir la cuota puede tener sentido si el presupuesto mensual es ajustado, si se prevé una bajada de ingresos, si se quiere crear un fondo de emergencia o si se prefiere invertir la diferencia mensual.

También importa la tasa de esfuerzo: una cuota más baja reduce el riesgo de impagos. Es una elección de flexibilidad, que se paga con un coste total más alto.

Antes de elegir, compara el tipo de la hipoteca con la rentabilidad neta que podrías obtener invirtiendo la misma cantidad y con el coste de otras deudas. Si tienes préstamos más caros, como créditos al consumo o tarjetas revolving, normalmente conviene cancelarlos primero.

Mantén una reserva de liquidez para imprevistos: el dinero entregado a la hipoteca no se recupera fácilmente. Revisa la posible compensación por amortización anticipada de tu contrato y pide al banco un nuevo cuadro de amortización para ambas opciones.

Para ver la diferencia en tu caso, introduce capital pendiente, tipo, años restantes y cantidad extra en el simulador SmashMyRate y cambia entre "Reducir plazo" y "Reducir cuota": el ahorro en intereses aparece en tiempo real.

¿Reducir el plazo ahorra siempre más?

Con la misma cantidad y el mismo tipo, sí: mantener la cuota alta devuelve el capital más rápido y reduce más los intereses totales.

¿Puedo cambiar de opción más adelante?

Depende del banco. Con una nueva amortización normalmente puedes volver a elegir, pero conviene revisar el contrato.

¿Sirve el cálculo para hipotecas a tipo variable?

El principio es el mismo, pero el ahorro exacto depende de la evolución futura del tipo, así que las cifras son estimaciones.