Faut-il réduire la mensualité ou la durée du prêt lors d'un remboursement anticipé partiel ?

Le remboursement anticipé partiel consiste à verser à la banque une somme supplémentaire, en plus des mensualités habituelles, afin de diminuer le capital restant dû du prêt immobilier. La somme versée est déduite immédiatement du capital et, à partir de ce moment, les intérêts sont calculés sur une base plus faible.

Après le versement, la banque propose généralement deux options : conserver la même mensualité et raccourcir le prêt (réduction de la durée) ou conserver la même échéance finale et baisser la mensualité (réduction de la mensualité). Ces deux options ont des effets très différents sur le coût total du crédit.

La plupart des prêts immobiliers sont amortissables à échéances constantes : la mensualité reste identique, mais sa composition évolue. Au début, elle est surtout constituée d'intérêts, puis la part de capital augmente mois après mois.

La mensualité se calcule avec la formule M = C × i / (1 − (1 + i)^−n), où C est le capital restant dû, i le taux mensuel (taux annuel divisé par 12) et n le nombre d'échéances restantes. Chaque mois, les intérêts sont égaux au capital restant dû multiplié par le taux mensuel : chaque euro remboursé par anticipation cesse donc immédiatement de produire des intérêts.

Pourquoi les premières années comptent le plus

Comme le capital est plus élevé les premières années, les intérêts le sont aussi. Un remboursement anticipé effectué tôt supprime du capital qui aurait généré des intérêts pendant de longues années ; la même somme versée en fin de prêt produit une économie bien plus faible.

Option 1 : réduire la durée

Si la mensualité ne change pas, la part consacrée au capital augmente, car les intérêts portent sur un capital plus faible. Le capital baisse plus vite et le prêt se termine plus tôt. Le nombre de mois nécessaires s'obtient avec n = −ln(1 − C × i / M) / ln(1 + i).

Option 2 : réduire la mensualité

Si l'échéance finale ne change pas, la banque recalcule la mensualité avec la même formule mais un capital plus faible. La mensualité baisse, mais le capital est remboursé au même rythme proportionnel qu'avant : les intérêts continuent de courir pendant toutes les années restantes.

Un exemple chiffré

Prenons un capital restant dû de 150 000 € au taux fixe de 3 % avec 20 ans (240 mensualités) à payer. La mensualité est d'environ 831,90 € et les intérêts futurs s'élèvent à environ 49 650 €. Supposons un remboursement anticipé de 20 000 €.

En réduisant la mensualité, les 130 000 € restants sont répartis sur les mêmes 240 échéances : la nouvelle mensualité tombe à environ 721 € et les intérêts totaux deviennent environ 43 030 €, soit une économie d'environ 6 600 €.

En réduisant la durée, la mensualité reste à 831,90 € et le prêt se termine en 199 mois au lieu de 240, soit environ 3 ans et 5 mois plus tôt. Les intérêts totaux descendent à environ 34 560 €, soit une économie d'environ 15 100 € : plus du double de l'autre option.

Réduire la durée est le choix le plus efficace pour les intérêts, mais pas toujours le meilleur pour chaque ménage. Réduire la mensualité peut se justifier si le budget mensuel est serré, si une baisse de revenus est prévue, si vous souhaitez constituer une épargne de précaution ou investir la différence chaque mois.

Le taux d'endettement compte aussi : une mensualité plus faible réduit le risque d'impayés. C'est un choix de souplesse, qui se paie par un coût total plus élevé.

Avant de choisir, comparez le taux du prêt avec le rendement net que vous pourriez obtenir en plaçant la même somme et avec le coût de vos autres crédits. Si vous avez des crédits plus chers, comme un crédit à la consommation ou renouvelable, il vaut généralement mieux les rembourser en premier.

Gardez une réserve de liquidités pour les imprévus : l'argent versé dans le prêt n'est pas facile à récupérer. Vérifiez les éventuelles indemnités de remboursement anticipé et le montant minimum prévu au contrat, et demandez à la banque un nouveau tableau d'amortissement pour les deux options.

Pour voir immédiatement la différence dans votre cas, saisissez capital restant dû, taux, années restantes et somme supplémentaire dans le simulateur SmashMyRate, puis passez de « Réduire la durée » à « Réduire la mensualité » : les intérêts économisés s'affichent en temps réel.

Réduire la durée fait-il toujours économiser davantage ?

À somme versée et taux identiques, oui : garder une mensualité élevée rembourse le capital plus vite et réduit davantage les intérêts totaux.

Puis-je changer d'avis plus tard ?

Cela dépend de la banque. Lors d'un nouveau remboursement anticipé, il est souvent possible de choisir à nouveau, mais vérifiez votre contrat.

Le calcul vaut-il pour les prêts à taux variable ?

Le principe est le même, mais l'économie exacte dépend de l'évolution future du taux : les chiffres sont donc des estimations.